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이대 앞 노른자 상권의 예스에이피엠은 지금 흰자다

작성일2010.07.18

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작성자 : 기자단

네, 저는 지금 이대역에서 이대 정문까지 걸어가는 길목에 늠름하게 위치한

`예스에이피엠(yes apM)` 앞에 와있습니다.

신나는 주말이라 그런지 에이피엠 앞 마당 공원은 사람들로 북적입니다. 

 

 

`예스에이피엠`이 생소하신 분들 계실겁니다.

간단히 설명드리자면,

예스에이피엠은 동대문의 밀리오레와 같은 대형 패션타운입니다. 

약 5년 전 분양을 시작하여 2007년 완공되어 개장하였습니다.

분양 당시 지하철 2호선 이대역에서 도보 1분 거리에 위치한 뛰어난 접근성

대학가에 소재해 음식점, 유흥주점, 극장 등 업종간 인프라가 잘 갖추어져 있기에
크나큰 기대와 관심 속에 높은 분양률을 달성했습니다.

 

제가 대학에 입학한 해에 개장했기 때문에

저의 캠퍼스 라이프와 역사가 같은 예스에이피엠을 탄생부터 현재까지 쭉 지켜봐왔습니다.

 

예스에이피엠을 지켜보며 느낀 점은

`탈모가 진행중인 중년` 같다는 것이었습니다.

그 이유는 자주 들르진 않아도 가끔 갈 때마다

눈에 띄게 늘어만 가는 빈 부스가 줄을 이었기 때문입니다.

 

도대체 `왜` 일까요

 

그 이유를 분석하기 전,

먼저 예스에이피엠을 함께 둘러보시겠습니다.

 

 

예스에이피엠의 입구입니다.

입구만 봐서는 패션타운으로써 별다른 특이점이 없는 듯 합니다.

 

 

입구에서 봤을 때 의류 매장으로 가득찬 부스가 생기있어 보입니다.

하지만,

 

 

1층에 들어서서 통로를 꺾자마자 보이는 빈 부스들.

 

 

 

충격적인 것은 이렇게 빈 부스가 만연한 곳이

바로 `1층` 이라는 사실입니다.

보통 지하나 2층은 상대적으로 고객의 발걸음이 덜하기 때문에

활성화 정도가 1층보다 낮을 수 있습니다.

하지만 1층부터 이러한 상태라는 것은 지하나 2층은

분명 더 참담한 모습일 것이라는 예상케 했습니다.

 

확인을 위해 2층으로 올라가려 했는데,

그런데...

 

 

 

`오픈준비중` 이라는 문구와 함께 에스컬레이터 입구 자체가 차단되어 있었습니다.

몇 개월 전 방문했을 때, 2층에도 1층과 같은 의류 점포들이 있었는데

점포가 하나둘씩 빠져나가면서 현재 다른 형태의 매장으로 준비중인 것 같았습니다.

2층이 차단되었기 때문에 운행이 중지된 에스컬레이터를 통해 지하로 발걸음을 돌렸습니다.

 

 

 

의류보다 잡화 및 악세사리 위주인 지하는

예상대로 더 참혹한 상황이었습니다.

1층은 입구에서 보면 가득찬 것처럼 보이기라도 했으나

지하는 입구에서 봐도 휑한 느낌을 가릴 수 없었습니다.

 

 

 

도대체 `왜`

 

예스에이피엠의 현황에 대한 전문가의 의견을 직접 듣기 위해

인근 부동산을 찾아가 인터뷰를 요청하였습니다.

 

(※ 사전 허락 후 사진 촬영하였습니다)

 

 

김희진 기자:

예스에이피엠 몰락의 가장 큰 원인이 무엇인가요

 

조태영 소장

경기 전체 상황과 시대 상황으로 나누어 살펴볼 수 있다.

 

경기 상황 관점

예스에이피엠은 5년 전 쯤 분양이 시작되어 2년 6개월 가량 공사하여 완공되었다.

분양 당시엔 우리나라 경기가 지금 만큼 침체되어 있지 않아서 70~80%에 육박하는 높은 분양률을 이루었다.

 

그러나 분양 후 경기 침체로 인해

각 부스의 건물주는 있는데 장사할 사람인 임차인이 예상만큼 들어오지 않게 되었다.

즉, 분양 당시 임대가로 A원을 받을 수 있다고 하여 분양받았는데

막상 완공하고 나니 임차인 부족으로 A원은 커녕

은행 이자율 정도 밖에 들어오지 않는 상황이 발생하게 된 것이다.

 

이렇게 애초에 힘차게 출발하지 못한 예스에이피엠은

고객의 발걸음을 잡는데 실패하게 되고

이는 임대료 하락의 악순환을 유발하였다.

 

건물주가 팔려고 내놓아도 팔리지 않아

융자 받아서 분양받은 건물주의 경우 경매로 넘어가는 일이 허다하다.

 

시대 상황 관점

인터넷의 발달로 주고객층이 인터넷 쇼핑몰을 이용한다.

구경은 예스에이피엠에서 하더라도 어쨌든 구매는 더 저렴한 인터넷을 통해 하는 것이다.

이 점은 예스에이피엠 뿐만 아니라

대부분의 오프라인 패션타운이 겪고 있는 난제이기도 하다.

 

 

김희진 기자:

그렇다면 입지 선정 자체엔 문제가 없었다는 것인가요

 

조태영 소장:

입지 자체는 상권으로써 매우 뛰어난 곳이다.

이대 상권은 명동과 거의 비슷한 시기에 형성된 역사가 깊은 상권으로

패션에 대한 나름의 역량을 보유하고 있었다.

 

아쉬운 점이 있다면

예스에이피엠 앞 공원을 제대로 활용하지 못하여

좋은 입지가 제 역할을 다 못하고 있다는 것이다.

예스에이피엠 소유처럼 보이는 공원 부지는 정부 소유이므로

활용에 있어서 많은 규제를 받는다.

이 공원이 초기에 문화 메카로 잘 자리잡기만 했어도

예스에이피엠이 현 상황까지 오진 않았을 것이다.

 

 ▲ 예스에이피엠 앞 정부 소유 부지의 공원

 

 

 

부동산 전문가와 인터뷰를 마치고 나서

그렇다면 `실제 타겟고객층이 예스에이피엠을 이용하지 않는 이유는 뭘까`

하는 의문이 들었습니다.

그래서 이대 정문에서 신촌기차역 가는 길의

북적한 의류 잡화 거리를 활보 중인 20대 여성들을 인터뷰하였습니다.

 

김희진 기자:

예스에이피엠을 잘 이용하지 않는다면, 그 이유가 무엇인가요

 

M양(23세):

한두번 가봤는데 안에 정말 별거 없다는 생각을 했다.

밖에 널린게 옷가게인데 굳이 갈 필요가 없다.

 

L양(22세):

접근성이 떨어진다.

작정하고 쇼핑하지 않는 이상 지나가다 우연히 예쁜 옷을 보고 사는 경우가 대부분인데

예스에이피엠의 경우엔 발길을 돌려서 들어가 일일이 봐야 한다.

 

P양(23세):

옷 값이 생각보다 비싸고 샵별 테마라든지 다양성이 없다.

 

 ▲ 북적이는 이대정문-신촌기차역 옷가게 거리

 

 

 

예스에이피엠 뿐만 아니라 모든 투자는 애초에 두 가지 유형의 위험을 갖습니다.

첫번째는 거시적 경제 상황에 따른 위험으로

이 위험은 달걀로 바위를 깰 수 없는 것처럼

어떤 방법으로도 피하는게 거의 불가능합니다.

날고 긴다는 사람들도 경제 위기 앞에선 속수무책으로 무릎끓는 것만 봐도

위험의 성격을 충분히 이해할 수 있습니다. 

 

두번째는 예스에이피엠 자체 위험으로

이는 운영 관리를 어떻게 하느냐에 따라서 충분히 분산시킬 수 있는 위험입니다.

`예스에이피엠이 온라인 쇼핑 고객을 잡을 수 있는 차별화된 프로모션을 진행했다면`

`정부 소유 공원을 활용할 방안을 진작 적극 고안했다면`

이처럼 예스에이피엠 자체 위험은 어떠한 방책을 쓰느냐에 따라

그 정도가 크게 달라집니다.

 

 

경기 불황은 예스에이피엠 뿐만 아니라

모든 업계가 함께 겪은 현실입니다.

이러한 현실 속에서 예스에이피엠이 특히 부진한 성적을 보이는 것은

이대 앞 상권이라는 메리트에 지나치게 치중하여

두번째 유형의 위험에 대한 충분한 관여가 이루어지지 않았기 때문이 아닐까 생각합니다.

 

과거에 숲을 보지 못한 예스에이피엠의 앞으로의 행보가 더욱 궁금해집니다.

 

 

 

 

 

 

 

 


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